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集体土地使用权国有化征收、出让的条件及程序 ——以**信访要求国土局将其名下集体土地使用权转化为国有土地使用权案为例
作者:程莹莹 律师 时间:2023-03-14 来源: 浏览量:709

  1988年,**取得A县某集体宅基地,面积168平方米。该住宅房权证登记产权人为**。

  1992年6月,A县管理委员会发布《公告》,主要内容为:根据县委、县政府关于开发大街西段的决定,开发区内实行征地、设计、水电供应、工期五统一,投资开发建设者自行组织施工,承担施工费用的开发模式;投资者房屋建成后,经验收合格,发给土地使用证、房产使用证,享有继承、出租、出卖等权利;采取自愿报名投资选择地段、间数,并缴纳每间8000元费用(含土地占用费、公共设施费);报名期限:1992年7月1日--7月10日。

  1992年7月31日,A县土地管理局对开发带土地(对于已缴纳投资额的),作出《批复》批准征用。

  **未按前述《公告》缴纳费用,其名下宗地不在上述国有化征收范围,现仍为集体土地使用权。

  2017年始,**多次要A县求国土资源局按1992年的《公告》内容、标准收取费用,并向其颁发《国有土地使用权证》。

  A县国土资源局于2017年5月,以文件的形式作出《汇报》,建议:不予办理国有土地使用权证。

  **对国土资源局的上述意见持有异议,坚持认为应为其办理国有土地使用权证,仍持续到县政府、国土资源局反映要求办理。

  **的诉求是否应支持?

  集体土地国有化征收及国有土地使用权让与的条件及程序。

  集体土地使用权变更为国有土地使用权,须以集体土地改变为国有土地为前提。依据《土地管理法》的相关规定,我国土地权属实行社会主义公有制,即集体、国家为所有权主体。集体土地国有化征收,以满足公共利益需要为条件,需履行相应的征收、补偿程序,并经有权机关批准,县级政府国土资源行政主管部门仅为集体土地国有化征收经批准后的具体实施机关。

  国有土地使用权的让与或取得。依据《土地管理法》、《城乡规划法》的相关规定,不仅应符合土地利用规划、年度计划和建设用地标准,还需符合城乡规划。同样需依法经发改委立项,向土地主管部门提出申请、审查,报请县人民政府批准,并签订书面合同,约定规划条件、出让金,凭国有土地使用权出让合同领取建设用地规划许可证,缴纳出让金后,方可办理国有土地使用权证,取得国有土地使用权。据此,只有在符合上述法定条件,履行法定审批、许可程序,依法签订《出让合同》缴纳出让金后,国土资源行政主管部门方能办理国有土地使用权登记。

  具体到本案,A县开发区管理委员会于1992年发布的《公告》是结合当时的经济建设、法制环境,经县委、县政府决定的具有临时性、特定性的政策文件,系历史条件下的产物,只可作用于当时。因当时“依法治国”尚未载入宪法,我国还不称之为严格意义上的“法治”,其合法性不宜评价,可以基本肯定的是与依法行政的要求不相适应,不可再作为当下国土资源管理的依据。况且,因反映人在《公告》确定的报名时间:1992年7月1日-7月10日内未作出响应,未报名并缴纳相关费用,其关于按照《公告》取得国有土地使用权的信访诉求,依法而难以得到支持。

  如依照法定程序取得国有土地使用权,首先应对其名下集体土地进行国有化依法征收,而后方能实施国有土地使用权出让,取得国有土地使用权。仅国有化征收需具备的条件、履行的程序而言:可否因其名下单宗地认定为公共利益的需要,县人民政府可否为其单宗地耗费大量的人力、物力准备征收前期工作及报批,报批后是否能得到河南省政府的批准均不宜确定。即便国有化征收可以实施完成,就国有土地使用权出让需具备的条件、履行的程序而论:该地块是否符合土地利用总体规划、城乡规划,能否办理出让同样值得怀疑。随之而来的出让方式、合同签订、规划条件、出让金额等等限制与负担,均不受当事人、国土资源主管部门的意志所把控。

  显然,在集体土地使用权国有化征收、出让需履行法定审批、许可等严格程序,存在诸多不确定或法定性因素,反映人还可能涉及数额较大的出让金缴纳的情况下,如实施对其宗地征收、出让,可能导致浪费行政资源,既不能实现目的,又对当事人自身不利,行政机关公信力受损的不良社会后果。

  综上,当事人所反映的依据前述1992年《公告》取得国有土地使用权,在依法行政、自然资源管理日益严峻的大趋势下,很难得到支持。

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