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楼盘烂尾,业主能否停贷
作者:白旭飞 时间:2022-11-09 来源: 浏览量:69

  最近烂尾楼盘业主发布“强制停贷”告知书的数量在逐渐增加,已波及江西、湖北、河南等多个省份,大有全国蔓延之势。建设银行、兴业银行等金融机构就业主停贷问题发布声明称所涉及个人贷款业务的金额占全部业务的比例较低,不会影响银行的业务稳定。

  笔者作为烂尾楼的业主,对于开发商挪用监管资金导致楼盘烂尾有着非常大的愤恨,但是对于是否强制停贷却抱着谨慎的态度。

  买受人如果采用按揭贷款的方式购房,就会产生两种法律关系,一种是商品房买卖合同关系,一种是借款合同关系。两种法律关系的主体不相同,商品房买卖合同关系中的主体是买受人(业主)和出卖人(开发商),借款合同关系中的主体是借款人(业主)和出借人(银行)。银行和开发商之间是基于业主作为纽带而联系在一起的(也包括开发商与银行就个人住房贷款达成合作),业主借款后,银行受业主委托将借款转给开发商完成业主付款,按照一般的要求,银行应该将借款转入开发商在银行设立的资金监管账户,并对符合支取条件的开发商支付监管资金用于工程建设。

  但现实中,很多贷款银行将业主的借款并未支付至开发商设立的监管账户,而是支付至开发商在银行的其他非监管账户中,还有的银行按照约定将借款资金支付至了监管账户,但是并未按照法律规定严格审核支取资金的条件,基于上述两种或其中的一种原因造成了监管资金失控,楼盘烂尾的情况发生。

  那业主是否可以基于楼盘烂尾而认为“房财两空”进而停止向银行还款呢?答案当然是否定的。在商品房买卖合同继续履行的情况下,基于买卖合同形成的借款合同也应继续履行。因为银行已经按照借款合同的约定将借款支付给了借款人也就是业主,完成了借款合同约定的主要义务,业主就应该按照合同约定履行还款义务,如果不履行义务,银行有权按照合同约定、法律规定要求借款人承担违约责任。梳理至此,可以得出结论,业主在商品房买卖合同继续履行的情况下,“强制停贷”是违反借款合同约定的一种违约行为,该种行为是不受法律保护的。

  既然不还贷款是违约行为,那目前网络上流传的业主强制停贷的行为是基于什么依据而做出的,其实分析已经宣布强制停贷的所涉楼盘会发现一个共性,那就是业主认为贷款银行违反约定将业主借款转入开发商的非资金监管账户或者违反法规规定将不符合支取条件的监管资金拨付给了开发商,进而造成项目无后续资金支撑,工程停工,楼盘烂尾,银行的行为与楼盘烂尾之间存在因果关系,所以业主以强制停贷为理由,要求银行追回建设资金,开发商复工复产。

  笔者认为如果银行确实存在上述两种行为最终导致楼盘烂尾,银行违约在先,应该就违约行为产生的后果承担相应的责任,但是如果银行不存在违约,而业主强制停贷的行为就是对借款合同履行的实质性违约,银行有权按照借款合同约定要求业主承担违约责任,包括采取计入征信、拍卖抵押物等的救济措施。

  从法律角度分析,按照《最高人民法院关于审理商品房卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”

  从上述规定可以看出,如果商品房买卖合同被解除的,买受人(业主)同时要求解除贷款合同的,法院也会支持。所以业主要想停贷,就需要先解除商品房买卖合同,然后解除贷款合同,这样业主就可以合法的停贷了。

  同时上述司法解释第二十一条第二款也规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”按照此条规定,解除商品房买卖合同和贷款合同后,出卖人也就是开发商应该将首付款和购房贷款分别返还给业主和银行,并支付利息。所以业主要想合法停贷,就需要先解除商品房买卖合同,而满足解除合同的条件有两种途径,一种是双方按照合同约定解除合同,一种是按照法律规定解除合同。

  按照合同约定解除合同,要根据自身的合同约定确定是否满足解除合同的条件。我们现在来讨论法律规定的合同解除情形,按照《民法典》第五百六十三条的而过规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。”按照上述规定,楼盘烂尾导致合同目的不能实现,或者延迟交房,经催告后在合理期限内仍无法交付的,则业主可以依据法律规定来主张解除合同。

  综上所述,笔者认为业主强制停贷是否可行,要根据实际情况分析确定,如果银行存在上述两种行为的,银行违约、违规在先,业主可以以此为理由要求银行承担相应的责任,请求在交房前停止还贷,甚至要求银行赔偿损失,但如果银行不存在上述两种情形的,业主要想停贷,应通过先解除商品房买卖合同,再解除借款合同的方式停止还贷。

  另外,计划停止还贷的业主也需要考虑,解除合同后开发商是否有能力将首付款返还的问题,笔者认为基于烂尾楼盘开发商的经营状况,一般是不具备返还能力的,所以如果烂尾楼盘的商品房没有增值潜力的,笔者认为业主及时止损也是不错的选择,尤其是三四线城市的房产如果出现烂尾情形,建议还是及时解除合同,停止还贷也不失为一种明智的选择。

  本文观点仅代表笔者个人观点,读者决策前应结合现行法律规定、以及个案的具体情况综合决定。

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