一、房地产开发基本流程

　　用地规划与土地成交→工程规划→施工许可→商品房预售→竣工验收备案→商品房销售→权属登记→物业服务

　　二、房地产合作开发模式

　　(一)法人型合作开发模式，在该模式下分为：组建项目公司，收购项目公司股权。

　　1、组建项目公司方式主要以：拥有土地方以土地入股与资金方以资金入股共同成立项目公司;

　　2、收购项目公司股权方式：资金方出资收购项目公司股权方式。

　　(二)非法人型合作开发模式，在该模式下分为：组建联合管理机构，合同方式。

　　1、组建联合管理机构方式，以非独立民事主体的方式，以拥有土地方对外开展工作，另一方作为合建方共同开发。

　　2、合同方式：双方以合同约定方式，约定一方出地一方出资金共同开发。

　　三、合作开发入股问题

　　(一)以土地使用权入股，需要注意以下问题：

　　1、土地以实际交付时间享有股东权利，但在合同中应当注意：

　　(1)合作开发协议中应约定交付标准，地上建筑物的拆除责任及费用的承担、交付时间及逾期责任;

　　(2)明确约定合作开发协议中办理过户登记的时间及责任，应缴纳税费如何承担;

　　(3)若可能存在瑕疵履行情况：如出现不交付，未登记、有诉讼的负担，出资土地上存有债务或有负债。可利用兜底条款约定：项目公司依法取得出资土地前，该土地上的一切债务由土地方承担、解决，给公司或合作方造成损失的，应承担赔偿责任。

　　2、以划拨土地使用权入股应注意：

　　首先应满足土地转让条件，未办理批准手续(市县政府、土地局)转让的，合同转让无效，但是起诉前办理的可以认定有效。

　　3、以土地使用权入股所涉税费问题：

　　需要考虑土地增值税、契税、企业所得税、印花税等税费承担问题。

　　(二)以资金入股，须注意以下约定不明确：

　　1、只约定出资方承担全部建设资金，未明确资金到位时间、金额、资金占用费;

　　2、仅约定：“甲方负责项目前期费用，乙方负责筹集项目后续开发建设的全部资金”。存在问题：何为项目前期?何为项目后期?

　　3、甲方负责项目立项审批、规划设计、等费用，乙方负责工程施工建设、项目招商、销售等费用。存在问题：若有多余、遗漏的费用谁承担?

　　4、建议：各方可以某一进度节点来明确各自的出资义务，参考以取得《施工许可证》前后为标准。

　　四、合作开发中现金出资义务的履行问题

　　(一)投资额超预算

　　若存在事前无约定，事后无法协调的，可在合作合同中兜底约定：项目投资超出预算部分的，由项目公司通过项目融资予以解决;项目公司无法融资或者融资不足的，由各合作方按照股权比例以现金方式及时支付。

　　(二)以预收款冲抵出资

　　《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第20条规定：合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。该规定仅是不予支持，但未禁止双方在合同中约定预收款冲抵投资款。

　　该约定存在的风险：利润是销售收入减去开发成本，预售款包括了开发成本及投资利益。如允许冲抵，则相当于将合作利润作为投资，使利润分配的计算更为复杂。在合同约定时应注意：投资是投资，利润是利润。若将两者相混淆且未明确说明，后期在投资及利润分成时，极易产生较大纠纷。

　　五、合作开发利润分配问题

　　(一)未足额出资到位，如何分配利润?

　　《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定：合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。如果合同中约定了其他利润分配方式，则是否足额出资就不影响项目利润分配。但其他合作方可追究其违约责任，适用合同解除条款。

　　(二)利益分配问题：

　　1、以实物分配+利润分配为例

　　(1)实物分配注意：应约定清楚实物税费承担问题，若以平米数分配，应注意不同位置会存在对应的不同单价，不能简单的仅以平米数去进行分配，应尽可能详细到具体位置。

　　(2)利润分配注意：明确清税后，分利润。

　　(3)其他：明确小区冠名权，外立面、屋顶等使用收益的归属。

　　(三)利润分配案件性质转性的问题

　　1、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

　　2、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

　　第二十二条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

　　第二十三条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

　　第二十四条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。