不动产通常具有较大经济价值及其不可移动的属性，为方便法院对案件进行审理、调查和执行以保障公民财产权利，诉讼程序对不动产纠纷设置了专属管辖制度。专属管辖是对当事人诉权处分的一种限制且为强制性规定，不允许当事人通过合意进行变通，所以该制度应从严把握，尽可能将适用的情形限定在确有必要的范围内，本文就此进行探讨。

　　先观察不动产纠纷专属管辖的相关法律规定：

　　《中华人民共和国民事诉讼法(2017)》第三十三条：下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：(一)因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖;(二)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖;(三)因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释(2020)》第二十八条：民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

　　农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

　　不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

　　从上述法条可以看出，在诉讼程序上对不动产纠纷设置的专属管辖制度限定在“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”，该设置既排除了其他原因所产生的不动产物权纠纷，也排除了不动产债权纠纷，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷。但同时，司法解释又将农村土地承包经营、房屋租赁、建设工程施工、政策性房屋买卖四类合同纠纷纳入不动产纠纷专属管辖适用范围，究其原因：农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，这些争议除了涉及合同的订立、履行之外，还涉及当地土地承包经营政策和房地产宏观调控政策，由不动产所在地法院专属管辖，有利于统一裁判尺度，也利于配合当地政府处理该类案件引起的群体性纠纷;建设工程施工合同纠纷则由于通常涉及建筑物工程造价评估、质量鉴定、优先受偿、执行拍卖等，由建筑物所在地法院管辖，这些问题的处理通常与建设工程紧密相关，从有利于纠纷的处理、案件的审理与执行的角度出发，才将管辖权限定在与建设工程空间距离较近的法院。

　　再观察《民事案件案由规定(2020)》：

　　115、 建设工程合同纠纷

　　(1)建设工程勘察合同纠纷

　　(2)建设工程设计合同纠纷

　　(3)建设工程施工合同纠纷

　　(4)建设工程价款优先受偿权纠纷

　　(5)建设工程分包合同纠纷

　　(6)建设工程监理合同纠纷

　　(7)装饰装修合同纠纷

　　(8)铁路修建合同纠纷

　　(9)农村建房施工合同纠纷

　　《民事案件案由规定(2020)》第四部分第十条“合同纠纷”下第115款的“建设工程合同纠纷”包括9种相关的纠纷类型，建设工程施工合同纠纷与勘察合同纠纷、设计合同纠纷等其他争议之间是并列关系。民诉法及司法解释仅明确建设工程施工合同纠纷适用专属管辖，那该类建设工程施工合同纠纷是否仅限于建设工程合同纠纷项下的第三个第四级案由“建设工程施工合同纠纷”?各法院的理解和做法还是不一致的。

　　对于按照不动产纠纷专属管辖的建设工程施工合同纠纷的范围问题，最高人民法院《关于民诉法解释中有关管辖若干问题的理解与适用》一文中认为，该类建设工程施工合同纠纷不仅限于建设工程合同纠纷项下的第三个第四级案由“建设工程施工合同纠纷”，应当包括“(3)建设工程施工合同纠纷、(4)建设工程价款优先受偿权纠纷、(5)建设工程分包合同纠纷、(6)建设工程监理合同纠纷、(7)装饰装修合同纠纷、(8)铁路修建合同纠纷、(9)农村建房施工合同纠纷”，不包括“(1)建设工程勘察合同纠纷、(2)建设工程设计合同纠纷”。这一观点在(2017)最高法民辖30号深圳市美达芙装饰工程有限公司与中建二局第一建筑工程有限公司建设工程分包合同纠纷案中，亦被作为裁判理由予以采纳。

　　具体分析最高院持此观点的原因：常见的建设工程分包合同是将某些专业工程施工交给另一承包商而签订的合同，其本质上依然属于建设工程施工合同。因此，分包合同纠纷与施工合同纠纷无二致，宜适用专属管辖确定审理法院(注：建筑劳务分包合同纠纷，不是建设工程分包合同纠纷，不适用专属管辖规定。建筑劳务分包虽然与建筑工程相关，但从合同约定的劳务内容及结算方式上看，与建设工程分包合同性质不同，本质上属于劳务合同纠纷，不应适用建设工程施工合同纠纷专属管辖，按照一般管辖规定);至于工程价款优先受偿权纠纷、装饰装修合同纠纷、铁路修建合同纠纷以及农村建房施工合同纠纷，此等争议均在便利纠纷处理方面有就近审理的需要，与建设工程的联系高度紧密，因此也应适用专属管辖的规定。

　　涉及勘察及监理合同纠纷是否适用专属管辖，实践中各法院认定不尽相同：有的法院认为勘察、监理合同纠纷应当适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释(2020)》第二十八条规定，按照不动产纠纷确定管辖，有的法院则认为勘察、监理合同不属于建设工程施工合同，不宜适用建设工程施工合同纠纷专属管辖的规定。但对于建设工程设计合同纠纷，法院多认为不属于建设工程施工合同纠纷，可参照一般合同纠纷管辖处理，故不适用专属管辖的规定。

　　然而，《中华人民共和国民法典》第788条规定：建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。该条将勘察合同、设计合同与施工合同区分识别，可见前二者与施工合同存在本质上的区别。鉴于勘察、设计合同的服务成果与施工建设的建筑物之间的联系不甚紧密，相比较施工合同需依托于施工建设的建筑物而言，勘察、设计合同对承揽单位的经营场所依存度更高，其管辖问题无需按照专属管辖处理。至于监理合同，其全称为建设工程委托监理合同，虽然该类合同的标的是服务，看似与工程的关联度不那么密切，然而监理合同的履行常常需要对建设工程的质量、进度、造价等方面进行控制，监理合同的酬金也与实际发生的工程规模紧密相关，这些事实均与工程现场发生多处联系，审理中也会涉及现场勘查、调查，故该类纠纷有就近审理之必要，应当纳入专属管辖的范畴。