一说到抵押权，很多人都知道抵押权人优先受偿，与其他债权人相比，抵押权人有天然的优越感，尤其是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第508条赋予了抵押权人可不经诉讼，直接申请参与分配，主张优先受偿权的权利。实践中，的确会有一些享有抵押权的债权人一心只想着：“反正执行法院得先清偿抵押权人的债权，那我就等着法院执行了。”这种认识的债权人(抵押权人)还是有较大风险的，本文就是要提示抵押权人，切不可自恃优越，错失良机。

　　一、及时行使抵押权，超主债权诉讼时效期间行使的，人民法院不予保护。

　　关于抵押权的行使期限，我国《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。”

　　在《物权法》出台之前，我们关于抵押权行使期限的问题有很长一段时间存在立法错误。那是因为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《担保法司法解释》)第12条第二款规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”为什么说是立法错误呢?我们想一想，主债权诉讼时效届满后，主债权已成自然之债，债权人(抵押权人)对债务人而言已经丧失胜诉权。而担保债权系依附主债权的从权利，司法解释却要求抵押人仍需在诉讼时效结束后的二年内承担责任，抵押人承担责任后，再去向债务人追偿，遇到债务人以主债权诉讼时效届满为由抗辩，就产生了矛盾。如果支持了债务人的抗辩，也就意味着这一司法解释与《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)第57条规定的抵押人追偿权产生冲突;如果不支持债务人的抗辩，就会产生变相延长诉讼时效的后果，使我们的诉讼时效法律制度遭到破坏，不利于交易的稳定。所以说这个司法解释是错误的，直到《物权法》第202条的出台，才纠正了这个错误，即抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。

　　基于《物权法》第202条的这一规定，我认为可以从以下几个方面来理解和适用这一规定：

　　(一)诉讼时效中断、中止的情况下，抵押权人的行使期间相应延长，对这一规定的应用应与诉讼时效保持一致，不可简单机械地仅从他项权证上履债期限向后推算3年进行认定。

　　(二)主债权诉讼时效期间届满，抵押权人未行使的，抵押权消灭。

　　按照《物权法》第177条关于担保物权消灭的规定，担保物权消灭的情形有：1、主债权消灭;2、担保物权实现;3、债权人放弃担保物权;4、法律规定担保物权消灭的其他情形。

　　我个人认为，未在主债权诉讼时效期间行使抵押权的，属于《物权法》第177条第3项所规定的债权人放弃担保物权的情形。有不少判例以第4项法律规定担保物权消灭的其他情形，并结合《物权法》第202条的规定认定抵押权消灭。而我认为这一认定是有失严谨的，个人倾向认为属于债权人放弃担保物权的情形，放弃这一意思表示既可以以积极的方式行使，也可以以消极方式行使。而作为抵押权人，在法律明确规定应在主债权诉讼时效期间内行使抵押权而未行使的，属于以消极的方式放弃抵押权。

　　当然就这一问题，虽不少裁判文书均认定抵押权消灭，但说理部分各有不同，论证途径亦存在差异，本人也期待司法解释可以对此问题予以明确。

　　(三)未在主债权诉讼时效期间内行使抵押权的，抵押人可起诉抵押权人协助办理抵押权注销登记。

　　二、准抵押权人不具有优先受偿权利，按揭银行可通过阻止强制执行方式进行权利救济。

　　我在本文中所讲的准抵押权人，更明确一点的话是指办理住房按揭贷款的银行，即抵押预告登记权人。通常我们会认为住房按揭贷款向银行办理了抵押登记，银行是抵押权人，而事实上买受人在未取得房产登记之前，房管局办理的并非抵押登记，而是抵押预告登记，属于预告登记的一种，是与抵押权截然不同的权利属性。

　　抵押预告登记的法律依据是《物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《不动产登记暂行条例实施细则》第85条：商品房等不动产预售的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记。

　　根据《物权法》第20条的规定，抵押预告登记是为了保障将来实现抵押登记，与抵押登记明显不同，法律也并未对抵押预告登记是否优先受偿作出规定，所以说，抵押预告登记权利人主张优先受偿缺乏法律依据，不会得到支持。我们目前的司法拍卖中有大量的按揭房拍卖，如此一来，作为按揭银行来讲，债权实现岂不是无法保障吗?甚至对于整个金融系统都会产生重大影响。

　　对于上述的担心，《物权法》赋予了银行的权利救济途径。《物权法》第20条规定，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《物权法司法解释》第四条规定，未经预告登记权利人同意，转移不动产所有权的，应当认定其不发生物权效力。虽然银行不具有优先受偿权利，依据上述《物权法》以及司法解释，因其预告登记具有排除物权变动的效力，所以在对按揭房拍卖的强制执行案件中，银行可通过排除强制执行的方式达到优先受偿的目的，而对于其他债权人而言，为了早日实现债权，不得不作出妥协，认可银行的优先受偿权。

　　当然，银行的排除强制执行并非必然可以保障其债权。如果其他债权人坚持不认可银行优先受偿权的情况下，会出现按揭房产不能拍卖，普通债权人不能实现债权，银行债权亦不能实现的僵局。同时，银行的排除强制执行申请能否对抗人民法院的拍卖成交裁定书也尚存争议。