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律师解读业主测层高比合同约定低,如何主张违约赔偿

发布时间:2018-4-12 浏览次数:1058次

一、案情简介

    花300余万元在建外XXX买了一套房,8年后才知道自己的房屋层高“缩水”,房主王XXX遂将开发商诉至朝阳法院索赔。

  王XXX诉称,2003年5月28日,她与北京XXX房地产开发有限公司(以下简称XXX公司)签订《商品房买卖合同》,购买建外XXX一套商业用途房屋,合同约定房屋层高3.5米、建筑面积177.18平方米,总价306万余元。王XXX支付全款购房,2004年交付。后来,其他业主因层高“缩水”将开发商诉至法院,2011年11月,法院作出终审判决,确定建外XXX三层裙楼层高短缺,自己这才得知房屋层高“缩水”一事,故诉至法院索赔。

  被告XXX公司辩称,涉案商品房依法完成竣工备案,符合国家规定的交房条件,不存在瑕疵。层高不是交房条件,王XXX以层高不够要求赔偿,没有法律和合同依据。另外,王XXX在涉案商品房中已住了近10年,如果房屋层高不够,其早就知道或者应当知道,故现在起诉已超过了诉讼时效和买卖合同的异议期间。

  案件审理中,因房屋层高是否符合合同约定存在争议,朝阳法院委托专业测绘机构进行了鉴定。据鉴定,涉案房屋层高为3.33米。另外,朝阳法院查明,王XXX所称其他业主因相同事由起诉一案,于2011年10月作出终审判决。

法院审理认为,王XXXXXX公司所签《商品房买卖合同》中明确约定了房屋的层高,XXX公司有义务向王XXX交付约定层高的房屋。经鉴定,涉案房屋层高低于合同约定,致房屋可使用空间减少,可利用高度降低,使用环境变差,损害了王XXX的利益,XXX公司应承担赔偿责任。

二、法院判决

  法院指出,房屋层高测绘属于专业事项,层高不符合合同约定,对于普通购房人来说,属于隐蔽瑕疵;诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起算,故王XXX提起该案诉讼,没有超过诉讼时效。另外,XXX公司作为开发商,其应该知道房子层高不符合合同约定,故王XXX不受时效限制,故对于XXX公司提出的异议不予采纳。

最终,综合考虑房屋价款、房屋面积、层高缩水等因素,朝阳法院判令XXX公司赔偿王XXX22.77万元。

三、律师说法

为提高空间利用率,根据我国现行的住宅设计规范,普通高层住宅的层高不宜高于2.8米。这个高度为结构高度,包含了楼板厚度、天花板和地面抹灰层厚度,所以内部净空高度一般不到2.8米。根据规范,卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.4米,局部净高(有梁的情况)不应低于2.1米,厨房、卫生间不低于2.2米。

室内净高和层高的关系可以用公式来表示:层高=室内净高+楼板厚度。《商品房买卖合同》中就层高会进行约定,许多购房者验收时测量的是室内净高,忽视楼板厚度,因此产生误解。一般而言,商品房的楼板厚度为12厘米至15厘米。 

如果开发商擅自改变规划设计的行为,业主是可以要求退房或者主张赔偿的,具体赔偿要视合同和实际损失等原因而定

 

 

 

 

 

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