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二手房交易流程及风险
作者: 时间:2019-09-03 来源: 浏览量:118

二手房交易流程及风险

                               李冠萍

一、定义

        二手房是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、拆迁安置房、自建房、经济适用房。

        解押也叫解除抵押,一般是指卖方的房子在做按揭,房产作为担保在银行做抵押,需要解除抵押才能继续交易。有些地方是用买方的钱帮卖方解押,但这对于买方是有很大风险的。还有就是通过担保公司解押,但是需要交纳一定的费用。

        二手房转按揭是指对仍处在按揭中的房产进行再次买卖,该房产的买方仍需要通过向银行贷款的方式,来偿还该房产尚未清偿的按揭房款的一种按揭贷款方式。实践中,银行一般不允许变更贷款人,所以该房还会继续登记在出卖人名下,这样对买方有很大的风险。

二、如何交付首付款

       支付首付款的时候需要先签订购房协议书,然后在约定的日期交付首付,一般交付首付的当天同时办理银行的解押手续,这个时候银行会出具一张解押单,用于到时领取解押出来的房产证,正常这张解押单是由卖方委托买方而放在买方手中,因为这个时候买方已经支付了购房首付款,相对来说买方取得这张解押单会比较安全,只有这张解押单可以领取房产证原件!然后在解押出房产证后,买方到房管局领取房产证(或去不动产中心领取不动产证),和卖方(配偶)一起到二手房交易中心办理过户送件手续,这个时候交易就算基本安全了!等新的房产证出来,再办理按揭手续,将剩余款项支付给卖方就好了!

       二手房的首付款支付时间一般由双方约定,中介在代理操作中,有自己的操作方法,但是买方应当先向银行信贷部门咨询按揭贷款事宜,确保能够贷款,避免日后不必要的纠纷。

       一般二手房交易有按揭的都需要买方支付按揭款去还清银行的贷款,然后解押出产权证原件,再签订正式的购房合同办理房屋产权过户,最后用过户完的产权证去办理银行按揭将剩余款项交付给卖方,交易就完成了,买方开始还贷!当然,谁来支付解押款是由买卖双方约定的,也可以由卖方支付解押款。

三、交易过程中,买方应注意的事项。

       首先,要了解房主身份,确认房主身份证上的名字和产权证上的名字一致,且产权证必须是原件。其次,买主可在原房主陪同下到产权登记发证中心档案室查询产权证的原始档案,确保产权证的真实性。调查中,如果房屋因债务问题被查封、遇拆迁暂时被冻结,或者房屋存在抵押等情况,则应对该类房屋放弃购买。另外,在交付房款之前,可先签订一个购房协议,然后在公证处对该协议进行公证。根据合同中的约定,将房款存入公证处提存账户。在房屋办理完更名过户手续之后,公证处根据约定条件,将提存的房款支付给卖方,这样就完全避免了房屋交易过程中的风险。

       购房者在购房前应首先要求卖方出示房产证,以便核实卖方是否为房屋的所有权人,同时查验所购房屋是否已设定抵押,如果系设定抵押的房屋,购房人可约定与出售人及中介三方共同去指定银行办理还款解押手续,以保证专款专用,防止出售人将首付款挪作他用,迟迟不解押。

      买房人垫付解押款的最主要风险,在于买方帮卖方还清贷款后出现,一种情况是卖家反悔不卖,另一种情况是在买家已垫资解押房产,但还没有办理过户的这段时间中,房东出现了债权债务纠纷。买方垫资还贷时,要让卖方写一张首期款收据(垫资款),而后最好陪同卖方到银行办理还贷手续,以防止垫资款被卖方挪作他用。

      房屋解押之后,买方可以申请贷款时,如果因为卖方的原因导致贷款不成的,可以追究卖方责任。但是,这一点要在合同中进行明确约定,同时在合同中还要约定,办理过户时,卖家应配合买家办理相关手续。

四、提前还贷流程与方式如下步骤(仅供参考,最终以当地规定为准):

     (1)先查看贷款合同中有关提前还贷的要求,注意提前还贷是否须交一定的违约金。

     (2)向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。

     (3)按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。

     (4)借款人携相关证件到借款银行,办理提前还款相关手续。

     (5)提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。

五、解押方式和风险,

       解押方式主要有:一是卖方自己有能力一次性还清银行欠款;二是中介公司为卖方垫款解押,这类似于民间的借贷行为,一旦该房产出现诸如资产冻结等无法上市交易的情况,垫款方将蒙受极大的损失;第三是中介公司通过买家的首付款操作解押,但由于这种方式买方不易控制交易风险,因此买方很难接受。第四是担保公司与卖方签署担保协议,由担保公司提供担保,银行出资“赎”楼,担保公司只收取担保费。

       提前还款的时间有时候还要看银行的办事效率,有些银行从预约还款到解除抵押需要个把月时间。买方没有什么办法能够完全规避风险,只能是详细的了解一下业主的身份是否属实、了解一下原贷款银行还款到出具解除抵押文件需要多久,以便于最大限度的控制风险。

六、二手房解押交易常规流程(仅供参考):

       签定买卖协议→买方付首付款→卖方解押→房管局交易(同时买方申请按揭贷款)→出件再抵押→银行取他项权证后放款

七、“意向金”不要轻易交

       一般说来房源抢手,提前交定金的情况在一些正规中介交易中也会发生。但是这种情况,定金并不是由中介来收取,而是由卖房人与购房人商定,中介只是第三方。

        我国法律上并没有“意向金”这一说。实际情况是,房屋中介通常在开给购房人的收据中,暗地将收取的购房“意向金”以某种方式“过渡”为购房定金。例如,中介往往会在相关单据上注明“意向金自动转定金”之类的条款,且不将该条款主动提示或告知购房人。购房人如不购买有关房屋,就很难再要回钱款。

八、关于购房定金

        在购房之初,买方均会向卖方支付一部分定金,以保证合同的履行,如果买方无故解除合同,那么卖方所收定金则不予返还;如果卖方无故解除合同那么定金应双倍返还,这就是“定金罚则”的规定。但是,实践中,往往会出现一些情况,并非买卖双方违约,比如非因买方原因贷款办不下来,买方要求返还定金,卖方拒不返还,无期限拖延,或者是双方在签订房屋买卖合同时,买卖双方针对合同的条款未达成一致,最终双方未签订房屋买卖合同,而卖方拒绝返还定金。类似情况,买卖双方最好在补充协议中约定明确,何种情况下卖方应全额退还定金,进而有效防止在交易过程中因定金退还约定不明而发生纠纷。

        总之,在二手房交易中,中介公司和卖方的承诺一定要以书面形式固定,便于后期的维权。

 

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